Совместная собственность при ипотеке

Содержание

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Совместная собственность при ипотеке

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке.

В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется.

Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета.

В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов.

Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью.

Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк».

Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша.

Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам.

Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½.

Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил.

Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

Совместная покупка квартиры

Совместная собственность при ипотеке

Последнее обновление: 29.01.2019

Совместная покупка недвижимости отличается по своему оформлению и правовым последствиям, в зависимости от того, кто именно покупает – супруги, родственники или посторонние люди.

Если речь идет о покупке общего жилья супругами, то это частая практика на рынке недвижимости, и особых вопросов она не вызывает. Права супругов на купленное жилье ясно и однозначно установлены Гражданским и Семейным кодексами. Подробнее о них можно прочитать по приведенной ссылке в Глоссарии.

А как купить квартиру в общую совместную или долевую собственность, если покупатели НЕ являются супругами? И можно ли совместно взять ипотечный кредит на подобную покупку?

Таким вопросом задаются, как правило, молодые люди, живущие в гражданском браке, либо близкие родственники (братья и сестры, например), либо те, кто покупает общую недвижимость в складчину в инвестиционных целях. Во всех этих случаях формально независимые друг от друга люди хотят совместно вложиться в приобретение жилья. Так можно ли это сделать?

Можно. Закон это позволяет. Но тут есть свои нюансы, которые отличают такую сделку от обычной покупки в личную собственность. В чем тут особенность?

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Для начала внесем ясность в терминологию. Когда недвижимостью владеют двое или несколько человек, то собственность может быть:

  • общей совместной, или
  • общей долевой.

Подробнее о видах собственности на квартиру и их принципиальных отличиях друг от друга – рассказано в Глоссарии по ссылке. Здесь же мы лишь отметим, что купить квартиру в «общую совместную» собственность могут только супруги. Для всех остальных покупку недвижимости нужно оформлять в «общую долевую» собственность.

Очевидно, что закон сделал доступным «общее совместное» владение только для тех, кто находится в очень близких семейных отношениях (муж и жена), и может распоряжаться своим жильем только согласованно (совместно), как единый собственник.

А как быть остальным? Как оформить квартиру в общую собственность (на двоих или на троих) другим родственниками или даже посторонним людям? Рассмотрим типовые варианты.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Совместная покупка жилья – как оформить

Квартиры покупают на общие деньги как для личного проживания, так и в инвестиционных целях (когда денег одного инвестора не хватает).

В первом случае приобретение может происходить как на первичном, так и на вторичном рынках.

А во втором случае подобные совместные вложения происходят, обычно, на «первичке» – покупка новостройки с целью перепродажи и получения дохода.

Подробнее об оформлении этих видов договоров – см. по приведенным ссылкам в Глоссарии.

Независимо от целей приобретения – для проживания или в качестве инвестиционного вложения – совместная покупка квартиры (например, на двоих собственников, не в браке) происходит по одному сценарию и имеет одинаковые юридические последствия.

Во-первых, квартира оформляется в общую долевую собственность. То есть в договоре указываются два покупателя и обозначаются размеры их долей собственности (например, 40% и 60%).

Во-вторых, пользоваться и распоряжаться долевой собственностью, владельцы могут только по общему соглашению между собой.

Вместе с тем, каждый владелец доли может продать, подарить или завещать свою долю собственности по своему усмотрению (согласно ст. 246 ГК РФ).

Но в случае продажи своей доли, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими сособственниками.

Перечень типовых рисков покупки квартиры для первичного и вторичного рынков жилья – см. в отдельной заметке по ссылке.

Все это накладывает на покупателей-совладельцев квартиры определенные ограничения и неудобства. Особенно, при совместной покупке новостройки в инвестиционных целях. Ведь со временем между партнерами-соинвесторами могут возникнуть разногласия по поводу того, когда и на каких условиях лучше продавать инвестиционную квартиру.

Кроме того, таким соинвесторам нужно помнить, что если кто-то из них женат (замужем), то его супруг тоже будет иметь права на купленную квартиру на основании установленной законом общей совместной собственности супругов.

И для продажи квартиры партнерам-соинвесторам понадобится письменное согласие этого супруга.

А если один из инвесторов решил развестись, то объект инвестиций может стать предметом раздела общего имущества супругов.

Если денег на покупку квартиры не хватает даже при совместных вложениях, то здесь на помощь приходит ипотека.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки – см. в этой заметке.

Совместная покупка квартиры в ипотеку

Как родственники, так и «не родственники» имеют возможность обратиться в банк за оформлением совместного ипотечного кредита на покупку общей квартиры.

Раньше банки избегали выдачи ипотечных кредитов гражданам, которые не находятся в родственных отношениях (в т.ч. в браке). Но время идет, спрос рождает предложение, и теперь банки готовы рассматривать в качестве созаемщиков формально независимых друг от друга людей – в том числе партнеров-соинвесторов или «гражданских супругов».

Совместная ипотека для покупки квартиры может оформляться разными способами:

  1. Заемщиком выступает один, а второй выступает поручителем по кредиту.
  2. Заемщиком выступают сразу оба покупателя (созаемщики).

Финансовая ответственность перед банком в этих случаях различна. Например, ответственность поручителя перед банком – субсидиарная, то есть возникает только тогда, когда основной заемщик не в состоянии выплачивать кредит (фактически – банкрот).

А ответственность двух созаемщиков перед банком – солидарная, то есть равная, одинаковая. Здесь банк может требовать погашения кредита одновременно с обоих заемщиков, как по частям, так и целиком (ст. 323 ГК РФ).

Заемщики здесь должны сами договориться, кто и когда выплачивает свою долю кредита, иначе кому-то одному придется расплачиваться за двоих.

На практике покупатели-родственники, обычно, предпочитают первый вариант (поручительство), а партнеры-соинвесторы – второй (совместный заем).

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Налоговые вычеты при совместной покупке квартиры

Что касается имущественных​ налоговых вычетов. При совместной покупке квартиры (не супругами), как с привлечением ипотеки, так и без нее – право на возврат НДФЛ (13%) имеют оба покупателя-соинвестора.

Вычет за покупку жилья (до 2 млн. руб.) будет рассчитываться исходя из условий Договора купли-продажи квартиры – каждый, указанный в договоре Покупатель будет иметь право на налоговый вычет соразмерно своей доле в праве.

А вычет за уплаченные по совместной ипотеке проценты (до 3 млн. руб.), будет начисляться каждому соинвестору при предъявлении своих банковских платежек на погашение кредита.

Для супругов, находящихся в официальном браке, распределение имущественных вычетов за купленную квартиру происходит по другим правилам. Подробно это рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/sovmestnaya-pokupka-kvartiry/

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Совместная собственность при ипотеке

Покупка супругами квартиры в ипотеку  иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом,  а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.Разберемся подробнее.

статья обновлена 16.09.2020 г

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может  фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них  уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов,  два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся,  квартира признается  совместно нажитым имуществом.

Нотариальное согласие на залог  от вас потребует  ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог  нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.ВНИМАНИЕ!!!

Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.

Если супруги оформляют(регистрируют)  общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.

Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати,  многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют  приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного  предварительного  договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/

Всегда рада разъяснить. Автор

https://youtu.be/4MWobeO6rUE

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/08/23/pokupka-suprugami-kvartiryi-v-ipoteku/

Долевая или общая совместная собственность. В чем разница?

Совместная собственность при ипотеке

Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:

«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»

Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет. В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?

Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному – половину квартиры, второму – половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.

Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.

То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры – она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате…

И где конкретно – никому не ясно.

До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же,… как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то – наоборот, это право приобретает.

Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.

Что значит «совместная собственность без определения долей»?

Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.То есть мы владеем квартирой совместно.А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей – 99%, а мне – один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, – не важно: мы владеем квартиры совместно.

При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность.

И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.

Но это – «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то

денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.

То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.

В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то – меньшую.

Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга – мне половина нашей совместной квартиры.

При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен.

И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.Возможно?Возможно.Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?Можем. И это также будет законно.

Можем пойти в суд с этим нашим решением?

Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.

То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция – налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) – это две разные вещи.

То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.

Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.

Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей. А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.

То есть, что получается?

Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.

Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона – налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.Ну а супруга?Супруга не может его пока что использовать.Почему?

Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.

Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона.

Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона. И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) – не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.

А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.

То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.

Почему?

Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги – значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)

Спасибо за внимание. С вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости – задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

Источник: https://www.ipotek.ru/dolevaya-ili-obshaya-sovmestnaya-sobstvennost.php

Ипотека и ДДУ – совместно нажитое имущество супругов?

Совместная собственность при ипотеке

Развод всегда тягостен для семьи не только личными переживаниями, но и необходимостью менять привычный уклад жизни, в частности условия и место проживания. Если жилье семейной пары было приобретено в ипотеку, которая все еще не выплачена, ситуация дополнительно отягощается, поскольку не всегда понятно как делить такое имущество.

Является ли ипотека, ДДУ и материнский капитал совместно нажитым имуществом, если они были приобретены или проинвестированы во время брака?

В статье 34 Семейного кодекса РФ говорится, что все имущество, нажитое в браке и приобретенное от общих доходов, является общей собственностью мужа и жены. При этом общими считаются все доходы, которые были получены каждым из супругов за время брака.

Статья 39 СК РФ регламентирует то, что при разделе совместно нажитое имущество делится между мужем и женой в равных долях, также как и долги, за исключением особых случаев. Рассмотрим практические вопросы разделения ипотеки между семейной парой на примерах.

Исключения, при которых имущество одного из супругов не может считаться совместно нажитым

Исключительных случаев, при которых собственность одного из разводящихся не будет разделено между обоими супругами не так много и для всех таких исключений есть дополнительные моменты, позволяющие второму супругу претендовать на получение собственной доли.

К таким исключениям относятся:

  1. Собственность, которая была приобретена одним из супругов до или после брака и соответственно не является совместно нажитой. В подтверждение того, что имущество не подлежит разделу необходимо предоставить суду документы, подтверждающие дату вступления в право собственности. Однако существуют несколько уточнений, позволяющих второму супругу получить свою долю от собственности:
  • супруг, не являющийся собственником недвижимости, внес существенный вклад для поддержания ее сохранности (сделал дорогостоящий ремонт за собственные средства и т.п.),
  • у супругов есть совместные несовершеннолетние дети, которые имеют право на проживание в квартире родителя вместе со своим опекуном, если опекуном будет назначен родитель, который не владеет недвижимостью.
  1. Имущество, которое было взято в ипотеку или кредит до заключения брака, но выплачивалось на протяжении брака. Считается, что в таком случае заемщик выплачивает задолженность по кредиту полностью за свой счет. Но если имеются доказательства того, что кредит выплачивался и за счет другого супруга, суд может утвердить решение о принудительной выплате компенсации либо выделении доли в собственности, которая будет соответствовать тратам.
  2. Имущество, которое было унаследовано или получено в дар одним из супругов во время или до заключения брака – действуют общие правила как для имущества, приобретенного до брака, за исключением случаев, описанных в первом пункте.
  3. Наличие брачного договора, где прописаны условия раздела имущества при разводе, также может лишить одного из супругов прав на притязание на недвижимость, однако, интересы несовершеннолетних детей супругов будут учтены в любом случае. Также в судебной практике бывают и случаи оспаривания брачных контрактов.

Чтобы отстоять в суде право на владение долей от собственности семьи, не являющегося совместно нажитой, необходимо заранее подготовить все необходимые документы, список которых может существенно отличаться в зависимости от причин наличия притязаний на недвижимость  (чеки и банковские выписки, подтверждающие оплату, документы на детей и т.д.).

Отдельно следует сказать о гражданском браке. Согласно с гражданским кодексом, супруги, не оформившие свои отношения официально, именуются сожителями, а сожители не могут иметь имущественных притязаний по отношению друг к другу. Если в семье есть совместные несовершеннолетние дети, суд обязательно учтет их интересы.

Взаимосвязь понятий расторжения брака и раздела имущества

Принято считать, что понятия расторжения брака и раздела имущества взаимосвязаны и должны следовать друг за другом, однако, это не так. Разделить имущество семейная пара может также и находясь в браке, для это им нужно просто обратиться к нотариусу, который составит соглашение о разделе имущества.

Соглашение о разделе имущества – документ, определяющий доли собственности каждого из супругов в совместном имуществе.

Соглашение составляется в соответствии с добровольными пожеланиями самих собственников и согласно с его условиями каждый супруг может иметь долю любого размера, не обязательно равную доле другого супруга от общего имущества.

Таким образом, муж и жена могут определить одного собственника определенного имущества (к примеру, один супруг определяется собственником квартиры, а второй автомобиля) либо стать долевыми совладельцами имущества, то есть определить долю каждого.

В документе также рекомендуется учитывать и интересы несовершеннолетних детей, то есть определять и их часть в совместной недвижимости. В противном случае при разводе возможно одному из родителей придется отстаивать интересы детей в судебном порядке.

Однако все имущество, нажитое в браке после подписания соглашения о разделе имущества, будет считаться совместным и при разводе делится в равных частях между обеими сторонами.

Особый случай, это когда супруги решают разделить имущество после развода. Статья 38 СК РФ позволяет такую возможность.

Ипотека как совместно нажитое имущество

Ипотека, взятая в период брака, как и все имущество, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом.

При этом между супругами должна быть поделена не только взятая в кредит собственность, но и задолженность по платежам.

Если же недвижимость была поделена в неравных долях или осталась только за мужем или женой, каждая из сторон будет выплачивать только часть задолженности, отвечающую стоимости взятой с ипотеку недвижимости, которой он владеет.

При совместной выплате ипотеки двумя разведенными супругами очень важно чтобы оба плательщика были ответственными и вовремя вносили платежи, что достаточно проблематично на практике.

Банк редко соглашается на изменения в договоре ипотеки связанные с изменением количества плательщиков за один объект недвижимости, но предлагает более удобные и выгодные для клиентов решения, о которых поговорим ниже.

Развод после заключения договора ДДУ

Договор долевого участия – договор, подтверждающий намерения физических лиц приобрести квартиру в еще не построенном доме. Как правило, оба супруга при заключении договора указываются в документе в качестве заемщика и созаещика, но даже если это не так, право на владение квартирой имеют и муж, и жена, если стоимость квартиры и при необходимости ипотека выплачивались в период брака.

Вне зависимости от того, кто указан собственником квартиры, недвижимость будет разделена между семейной парой, если оно оплачивалось в период брака.

Если же только часть стоимости имущества была выплачена в период брака, а другая до заключения брака или после развода за средства только одного супруга, между семейной парой будет разделена только выплаченная в период брака часть квартиры, а остальная площадь считается собственностью того из супругов, кто ее оплатил.

Если официально документы на собственность на квартиру были оформлены уже после расторжения брака и собственником указан один из супругов, суд оставит за вторым супругом право на владение полагающейся ему доли.

Также в ситуации когда до официального заключения брака и муж, и жена внесли свои средства в приобретение жилья, но оформлен договор был только на одного человека, за вторым супругом также останется право на владение квартирой. То есть решающим фактором здесь является кто из супругов фактически приобрел недвижимость, но если средства вносились не во время брака, нужно предоставить доказательства оплаты части стоимости жилья.

Отдельно стоит упомянуть о случае когда дом фактически недостроен и не введен в эксплуатацию, но у супругов, заключивших ДДУ, возникла необходимость развода. В таком случае за обоими супругами также остаются права на ту часть недвижимости, которую они оплатили совместно, но право собственности на остальную часть недвижимости зависит от порядка выплат после развода.

В ситуации когда договор ДДУ заключен, но платежи еще не производились, тот из супругов, который планирует в дальнейшем приобрести квартиру за свои деньги, станет ее собственником, а второй супруг не будет иметь права претендовать на долю в имуществе.

Раздел ипотеки между супругами при сотрудничестве сторон

Если оба супруга при разделе собственности могут досудебно урегулировать вопрос о делении ипотеки, возможны следующие варианты решения:

  1. Отказ от притязаний на квартиру со стороны одного из супругов в пользу другого. Отказаться от права собственности на имущество при разводе один из супругов может как безвозмездно, так и при условии выплаты определенной материальной компенсации. Размер компенсации может быть оговорен супругами и исходить из вклада каждого в выплаты по ипотеке либо равняться 50% от суммы уже внесенных взносов. После получения компенсации человек может использовать средства для внесения первого платежа новой ипотеки. Оставшиеся же платежи по кредиту за бывшую квартиру семьи вносит ее новый владелец.
  2. Продажа квартиры и раздел средств между супругами в равных частях или в соответствии с договоренностью. Часть вырученных средств также идет на оплату оставшейся части ипотечного долга перед банком, но оставшиеся средства супруги могут использовать и для внесения первых платежей по новым ипотекам.
  3. Раздел долга по ипотеке и ипотечной недвижимости между супругами в произвольных долях.

Фактически до полной выплаты ипотеки залогодержателем квартиры остается банк, поэтому для изменения условий в договоре ипотеки или продажи квартиры необходимо также его согласие. Если банк не желает идти на сотрудничество, возможен вариант досрочного погашения ипотеки для удобства раздела имущества.

Раздел ипотеки при разводе по решению суда

Если супруги или один из супругов не будет сотрудничать с судом при рассмотрении дела о делении имущества, ипотека будет поделена между супругами в равных долях. То есть бывшие муж и жена теперь будут владельцами 50% квартиры, взятой в ипотеку в браке, и вынуждены самостоятельно выплачивать по 50% ипотечных платежей.

Такое решение будет не слишком удобным в том случае, если в браке ипотека оформлялась только на одного из супругов, и впоследствии банк будет требовать своевременных выплат по кредиту только от плательщика. Однако сегодня большинство банков стараются при выдаче ипотеки указывать в договоре обоих супругов в качестве заемщиков.

Если же квартира была взята в ипотеку одним из супругов до брака, но впоследствии кредит выплачивался из семейного бюджета, владельцем недвижимости остается заемщик, указанный в договоре с банком, который при этом обязан компенсировать второму супругу половину всех платежей, внесенных за время брака.

Раздел ипотеки при наличии несовершеннолетних детей

Обычно суд в таком случае выделяет долю ребенка от общей жилплощади, добавляющуюся к доле того родителя, с которым останется ребенок. Если при внесении первого взноса ипотеки использовались также и средства материнского капитала, доля ребенка будет выделена в обязательном порядке.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/17/ipoteka-ddu-sovmestnoe-imushhestvo-suprugov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.