Срок субаренды не должен превышать срок аренды

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

Срок субаренды не должен превышать срок аренды

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения.

Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа.

В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: https://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Что такое субаренда и аренда: различия, сравнение, образцы договора

Срок субаренды не должен превышать срок аренды

Последнее обновление: 13.02.2020

В гражданском обороте существуют «аренда» и «субаренда». Они похожи между собой, юридические последствия действий одинаковы. Но не каждый знает, аренда и субаренда в чем разница? Аренда – передача конкретного имущества от одного лица другому в пользование за отдельную плату. Субаренда – это вторичное понятие, «вытекающее» из аренды.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Гражданско-правовые отношения

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Цель субаренды

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

Образец договора субаренды

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.

Важно! Субарендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав, предъявив претензии своему контрагенту. Арендатор улаживает конфликты с арендодателем.

Типовую форму договора субаренды можно скачать здесь.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Параметры сравнения Аренда Субаренда
Предмет сделкиЛюбое имущество, любая вещьПреимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтовДосудебный и судебныйДосудебный и судебный
Порядок сотрудничестваДвухстороннийТрехсторонний
СогласиеПодписанный контракт – согласие на операциюНеобходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-arenda-i-subarenda/

Срок действия договора субаренды

Срок субаренды не должен превышать срок аренды

В настоящее время многие предприниматели предпочитают арендовать помещения для ведения бизнеса, а не приобретать собственные объекты коммерческой недвижимости.

В этом случае не возникает обязанности уплаты имущественного налога, не нужно производить капитальный ремонт помещений. Кроме того, арендатор также может извлекать доход от сдачи недвижимости в перенаем.

Важно при этом правильно оформить договор субаренды и установить его срок действия.

В указанной статье разобраны вопросы о порядке составления договора субаренды, правила его заключения и особенности, и определены возможные сроки соглашения.

Суть договора

Для того, чтобы понять правовые нюансы сделки субаренды, следует разобрать конкретный пример правоотношений.

К примеру, юридическому лицу «Регион-Инвест» принадлежит на праве собственности 5 нежилых помещений в офисном здании без отделки.

В связи с этим, индивидуальный предприниматель Петров обратился к организации с предложением сдать ему 3 нежилых помещения.

Вслед за оформлением необходимой документации и подписанием договора аренды ИП Петров за счет арендных платежей осуществил необходимые ремонтные работы в нанимаемых помещениях.

2 арендованных помещения петров пересдает по договору субаренды, при этом в одном из помещений он разместил свой офис.

В результате:

  • Индивидуальный предприниматель имеет собственное офисное помещение, в котором у него оформлен юридический адрес, получает регулярную плату от субарендаторов,
  • Юридическое лицо продолжает являться собственником всех объектов недвижимости, в которых были произведены улучшения в виде выполненного ремонта, получает арендную плату от арендатора Петрова.

Сдача помещений в поднаем во временное владение и пользование третьих лиц является юридической сделкой субаренды.

Заключение такого договора выгодно для всех его сторон: собственника, арендатора и субарендатора.

Но практически у участников сделки возникают риски:

  1. Договор может быть досрочное расторгнут;
  2. Сделка может быть признана недействительной, вследствие неверно оформленных документов (не произведена процедура обязательной регистрации и учет в ЕГРН).
  3. Причинение ущерба недвижимости и др.

Правовая база

Если стороны не предусмотрели при заключении сделки субаренды каких-либо значительных изменений, в отношении него применяются нормативы, что и в отношении сделки аренды.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, срок действия договора субаренды определяется таким образом:

 Период взаимоотношений по договоруустанавливается на основании взаимной договоренности, в отдельном пункте договора
 В случае неуказания срока действиясоглашение будет считаться бессрочным, но не дольше срока действия основного договора аренды, т.е. срок прекращения субаренды будет привязан к сроку завершения аренды объекта недвижимости
Чтобы досрочно расторгнуть договорнужно заранее уведомить другую сторону за один месяц
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателемв случае выявления факта пользования недвижимостью не по назначению

Варианты оформления правоотношений

Фактически в деловой практике в договоры аренды включается пункт, позволяющий арендатору сдавать нежилые помещения в поднаем сторонним лицам.

Как правило, собственник объекта недвижимости это осознает, но в отдельных случаях это условие упускается из виду арендодателем во время оформления стандартного арендного соглашения.

Возможны 2 варианта:

  Собственник намеренно предоставляет арендатору право впоследствии при необходимости сдать арендованное помещение в наем другому лицу во временное владениетут возникают определенные риски, поскольку арендатор не должен извещать арендодателя в случае заключения договора субаренды. В момент оформления договора аренды он уже управомочен собственником на пересдачу имущества в перенайм любому третьему лицу.
 Если небрежно относиться к условиям оформляемого арендного соглашения, то арендодателю это грозит неблагоприятными последствиямиарендованное нанимателем недвижимое имущество может быть сдано стороннему лицу, который будет использовать его не в соответствии с назначением

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, собственнику рекомендуется согласовывать все случаи субаренды при помощи оформления отдельного документа к сделке аренды.

В случае необходимости пересдать объект недвижимости другому лицу, а владелец согласен на это, то необходимо составить дополнительное соглашение к договору и подписать его.

В этом случае договор субаренды может заключаться на определенный срок либо не ограничиваться каким-либо периодом времени.

Срок сделки субаренды

В процессе оформления сделки субаренды ее стороны самостоятельно устанавливают временные рамки действия правовых отношений.

Но первостепенное значение имеет все таки позиция владельца нежилого ппомещения (или другого имущества).

Проанализируем варианты поднайма различных видов недвижимого имущества с и сроки таких сделок:

 Жилое помещениеКак правило, арендные соглашения жилья заключаются на срок не свыше 1 года. Такой период действия договора связан с тем, что арендодатели не готовы сдавать свое жилое помещение на более длительный срок третьему лицу, а также необходимостью регистрации сделки в ФКП Росреестра. Если участники соглашения доверяют друг другу, срок найма жилого помещения можно продлить до пяти лет либо сделать его бессрочным. Это же касается и субаренды, если арендатор имеет право на сдачу имущества по заключенному договору аренды
 ЗемляЗемельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть передан в субаренду. При этом в отношении субаренды земельных участков действуют аналогичные правила, что и в отношении жилья. Если участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то допускается сдача его в перенайм без получения согласования собственника, в случае заключения договора на срок более пяти лет. Также нужно знать, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен минимальный срок аренды, равный трём годам.
 Нежилое помещениеПериод действия субаренды нежилых помещений связан с периодом действия основного договора аренды. Основным условием перенайма таких объектов является заключение его на срок, не превышающий срок аренды с собственником

Процедура заключения договора

Оформление договора субаренды является довольно простым действием, но необходимо учитывать ряд определенных правил, которые применяются в отношении соответствующих сделок:

 Договор составляется в письменном видедокумент дублируется по числу сторон сделки
 Сведения, содержащиеся в договоре, должны быть достовернымии подтверждаться соответствующими документами. Если в документе содержится информация, не соответствующая действительности, то он может быть оспорен в суде
 Необходимо учитывать деталиВ каждом пункте договора субаренды содержатся условия сделки (обязательства сторон, сроки, ответственность, ограничения и др.)
 Согласие собственника является обязательным требованием законности соглашениядоговор перенайма в отношении субарендатора должен быть согласован арендодателем. Его срок должен быть в рамках сделки аренды
 Обязательстваследует учитывать, что по соглашению субарендатор не может получить больший объем прав, чем имеется у арендатора

Образец согласия на субаренду нежилого помещения от собственника, ищите здесь.

Зачастую договор поднайма нежилого помещения преимущественно повторяет условия основного договора аренды и совершается на аналогичных условиях, в частности:

 СрокВ большинстве случае период действия субарендой сделки равен продолжительности договора аренды. Возможно заключение сделки перенайма на меньший срок.
 Арендная платаАрендатор может устанавливать повышенную стоимость платы за пользование объектом недвижимости, по сравнению с основной арендой
 Разрешение собственникаСубарендатор имеет те же права, что и первоначальный арендатор

Документы, необходимые для регистрации

В случае заключения договора субаренды на срок более одного года, требуется его государственная регистрация в службе Росреестра.

На регистрацию потребуются следующие бумаги:

 Оригинал договора арендыВ соответствии с которым арендатор вправе передать помещение третьему лицу
 Технический, кадастровый паспортсодержащие характеристики недвижимого имущества
 Квитанция об оплате госпошлиныдля юр.лиц – платежное поручение
Согласие супруга на заключение договора с объектом недвижимости, оформленное нотариальноесли сделка заключается физическим лицом. Если гражданин не состоит в официальном браке требуется подтвердить это документально
 Устав и свидетельство о регистрации в качестве юр.лицаесли участником сделки выступает предприятие
 Письменное согласование владельца нежилого помещенияна совершение договора субаренды, если в договоре аренды не содержится условие, позволяющее нанимателю сдать арендованное имущество третьему лицу

Возникающие риски

Сдача имущества во временное владение и пользование сторонним лицам может быть сопряжена с определенными рисками.

Владелец нежилого помещения может понести убытки в случае оформления арендных правоотношений с недобросовестным арендатором.

Чаще всего собственники недвижимого имущества несут следующие риски:

Причинение ущерба имуществуобнаружение факта использования недвижимости не по назначению
 Невнесение арендной платы в установленные срокикража имущества (оборудования, копировальной техники, мебели и др.)

Риски субарендатора связаны с досрочным прекращением договора по инициативе другой стороны соглашения.

Для минимизации таких рисков следует включать в текст соглашения условие о выплате неустойки за такие действия собственника помещения.

Обязанности сторон

На основании заключенного договора субаренды стороны несут обязанности друг перед другом, за неисполнение которых установлена соответствующая договорная ответственность.

Их можно классифицировать следующим образом:

 Обязанности арендатора
  • передать недвижимое имущество, являющееся предметом сделки поднайма в надлежащем техническом состоянии согласно договору после выполнения его регистрации.
  • не препятствовать поднанимателю в реализации его прав по договору субаренды
  Обязанности субарендатора
  • в установленные сроки уплачивать арендную плату согласно графику платежей способом, прописанном в договоре;
  • содержать имущество арендодателя должным образом;
  • исполнять иные обязательства, установленные в договоре  (выполнять текущий ремонт, поддерживать состояние имущества и др.)

Нюансы сделки

В ходе заключения сделки о сдаче нежилого помещения 3-им лицам, нужно учитывать следующее:

 Проверять правоустанавливающие документы на распоряжение объектом недвижимостивыписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.
 Срок оформленияследует проверить, что период действия сделки не превышает срок аренды
 Передаваемый объект должен соответствоватьимуществу, описанному в пункте о предмете сделки

В чем отличие аренды от субаренды смотрите в статье: чем отличается договор аренды от субаренды.

: Как получить согласие на субаренду от собственника: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/srok-dejstviya-dogovora-subarendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.